COME SI FA UNA VALUTAZIONE IMMOBILIARE?
“Quanto sta adesso il mercato al metro quadro?”
“Casa mia sono sicuro che valga molto di più rispetto a quella del mio vicino”
“Il perito della banca me la valutò diversamente 7 anni fa”
“Nella mia stessa via si sono vendute tutte a €….”
Queste sono alcune delle frasi o domande più frequenti che ascolto quando mi trovo a dover effettuare una valutazione estimativa per la vendita di un immobile.
Oggi cercherò di fare un po’ di chiarezza in merito e ti spiegherò perché un proprietario non dovrebbe mai farsi da solo una valutazione soggettiva, bensì dovrebbe affidarsi ad un professionista che, con occhio esperto e professionale, assiste da anni clienti nelle compravendite.
In pochi passi ti farò vedere come si fa una valutazione immobiliare oggettiva.
Il prezzo base di un immobile è dato dalla superficie commerciale vendibile (espressa in mq) moltiplicata per il “valore al mq del comune/zona” di immobili di quella stessa tipologia o simile.
Fin qui tutto chiaro e semplice ma, come fa un “non addetto ai lavori” a reperire i valori al mq?
Nel sito dell’agenzia delle entrate, cercando tranquillamente nel web, puoi facilmente reperire i valori OMI.
Di seguito ti lascio il link https://www1.agenziaentrate.gov.it/servizi/Consultazione/ricerca.htm?level=0
Come si calcola invece la superficie commerciale vendibile (SCV)?
Innanzitutto, devi sapere che per SCV deve intendersi un’area basata sulla somma delle superfici ponderate che compongono l’immobile.
Per renderla più semplice, ti basti sapere che oltre alla superficie calpestabile (interna) devi aggiungere la superficie delle mura esterne e la metà dello spessore delle mura confinanti con altre proprietà. A queste ora aggiungete, con la giusta percentuale (che vi evidenzio nella qui sotto) la superficie di terrazzi, garage, giardino ecc.
ESEMPIO: Se un balcone misura 3 metri quadrati, ai fini della SCV, si considera soltanto il 25%, ovvero 1 mq.
Superficie coperta calpestabile (i mq interni dell’abitazione)
che comprende:
- 100% della superficie calpestabile dell’immobile
- 100% della superficie dei muri interni o divisori
- 50% della superficie dei muri esterni o perimetrale
Superficie scoperta (i mq derivanti dalle superfici scoperte)
che comprende:
- 25 % della superficie di balconi e lastrici solari
- 35 % della superficie di terrazzi e logge coperte
- 40% della superficie di terrazzi di attici (a tasca)
- 35 % della superficie di portici e patii
Per tutte queste voci, la percentuale stabilita verrà applicata fino a un massimo di 25 mq;
L’eventuale eccedenza andrà calcolata al 10%.
- 60% della superficie di verande
- 10 % della superficie di giardini o resedi pavimentate di “ville e villini” (Fino a 25 mq, l’eccedenza si calcolerà al 2%)
- 15 % della superficie di giardini o resedi pavimentate di “appartamenti” (Fino a 25 mq, l’eccedenza si calcolerà al 5%
Pertinenze (i mq derivanti dalle pertinenze e dei vani accessori)
che comprende:
- 20 % della superficie di cantine e soffitte non collegate all’immobile (con altezza minima di 1,50mt)
- 35 % della superficie di cantine e soffitte collegate all’immobile (con altezza minima di 2,40mt)
- 60 % della superficie di taverne collegate all’immobile (con altezza minima di 2,40mt)
- 75 % della superficie di mansarde collegate all’immobile (con altezza minima di 2,40mt)
- 50 % della superficie di box o garage
- 35 % della superficie di posti auto coperti
- 20 % della superficie di posti auto scoperti
N.B. Queste percentuali di calcolo possono variare a seconda della qualità, delle dimensioni e dell’ubicazione dell’immobile.
Una volta dunque calcolata la SCV va moltiplicata per la valutazione al mq dell’OMI che trovi facilmente nel link che sopra ti ho lasciato.
Questo calcolo ti permetterà a grandi linee di ottenere una stima del valore del tuo immobile, sappi però, che spesso non ha nulla a che vedere con il reale prezzo a cui poi effettivamente si venderà e ciò accade perché questi dati non hanno molto a che fare con il reale andamento di mercato e con i molti fattori che lo influenzano.
Ecco perché si dice che le valutazioni a metro quadrato non abbiano molto senso oggi.
Come dicevo sicuramente è un buon punto di partenza ma dobbiamo considerare altri fattori che lo correggono aumentandolo o diminuendolo, così da fornirci quello che poi è il reale valore di mercato.
In particolare, ci sono caratteristiche intrinseche ed estrinseche che rendono una proprietà più o meno appetibile nel complesso mercato immobiliare.
Caratteristiche sia della zona in cui ricade sia del bene in sé per sé.
ES: A parità di ubicazione e metratura è chiaro che un appartamento ad un quarto piano senza ascensore è molto meno appetibile rispetto ad un appartamento ad un primo piano.
Così come paragonando 2 appartamenti di 100 mq ma, uno con due bagni finestrati ed uno con magari soltanto un bagno cieco, è chiaro che il primo riscontrerà più ‘’successo’’ una volta messi nel mercato.
VA ESAMINATO IL TREND.
Purtroppo o per fortuna i potenziali acquirenti e le loro possibilità finanziarie, fanno il mercato.
Quindi è indispensabile capire a quale pubblico interesserà quel determinato tipo di bene.
Vanno esaminate con attenzione le richieste di tipologie simili nel momento specifico in cui ci si trova quando si intende vendere: più è elevata la richiesta per una determinata tipologia, più sarà elevato il suo valore o comunque la sua appetibilità.
Ricordati però che l’amatore non esiste e i potenziali acquirenti non sono così sprovveduti come potresti pensare.
Il dato più importante da tenere in considerazione in fine è il prezzo degli immobili REALMENTE VENDUTI negli ultimi 6 mesi nella stessa zona.
I prezzi del reale compravenduto sono un dato certo ed incontrovertibile.
A differenza dei prezzi che puoi vedere sui vari portali immobiliari, i prezzi del reale compravenduto sono l’unico dato che può fornirti un termine di paragone valido ed utile per comprendere l’andamento del mercato.
Chiaramente tenere sotto controllo questo dato non è semplice ma, un bravo agente immobiliare, preciso ed attento, ne ha la possibilità ed è in grado di fornirti una valutazione estimativa professionale.
“Ah, ma quindi non è poi così semplice ottenere una giusta valutazione?”
Confermo!
Si tratta infatti di un vero e proprio lavoro fatto di anni di esperienza sul campo.
Per questo ai miei clienti propongo un servizio di valutazione professionale.
Quello che occorre è un accurato sopralluogo e la documentazione relativa all’immobile in oggetto in modo da poterla analizzare.
Metterò a disposizione l’attenta analisi del mercato della zona, conoscendo il trend del momento, le richieste dei vari clienti ed il reale prezzo del compravenduto della zona ove è ubicato il bene.
Ogni zona/quartiere ha il proprio mercato, le proprie richieste e prezzi diversi.
È fondamentale inoltre partire con il piede giusto (Ho scritto anche un articolo a riguardo)
in modo da evitare che, partendo con un prezzo troppo alto, l’immobile diventi uno specchio per le allodole e che spinga poi gli acquirenti a comprare immobili simili ma a prezzi più interessanti.
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