QUANTO COSTA REALMENTE ACQUISTARE CASA?  [Considera tutte le spese accessorie]      

Hai trovato la casa che ti piace, il prezzo richiesto dal venditore ti sta bene e le tempistiche sono quelle ideali? Fantastico!  

Sei pronto per firmare una proposta di acquisto e successivamente andare dal notaio per il rogito definitivo di compravendita.  

Ma quali sono le spese accessorie per acquistare casa?  

  

Acquisti casa da un privato o da un’impresa?   

Hai bisogno di un mutuo?  

Mediazione dell’agenzia immobiliare?   

Costo del notaio per l’acquisto della casa e per il mutuo?   

Attivazione delle utenze?    

 

Cerchiamo di fare un pò di chiarezza partendo dall’inizio.    

Spesso un passaggio che precede l’acquisto è quello del contratto preliminare ovvero l’accordo tra venditore e compratore con il quale entrambi si obbligano a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita: l’atto notarile.  

Il compromesso deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sottoscrizione delle parti.   

Per la registrazione ci sono i costi delle imposte e i bolli.  

Le prime si pagano tramite Modello F24 e sono:  

• Imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo pattuito per la compravendita  

• 0,50% su tutte le somme previste a titolo di caparra confirmatoria  

• 3% su tutte le somme previste a titolo di acconto sul prezzo  

I bolli invece sono:  

• 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe per ogni copia richiesta  

Dopodiché ci sono le imposte per la stipula dell’atto notarile e queste dipendono da diversi fattori e variano a seconda del venditore, se “privato” o un’impresa, e se  l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici per la prima casa.  

La compravendita è soggetta a diverse tipologie di imposte: imposta di registro, imposta catastale, Imposta ipotecaria e IVA (non sempre presente).  

-Acquisti casa da un privato? (Persona fisica) 

Per la compravendita di immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze, la legge prevede un particolare meccanismo per determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale: il sistema del “prezzo-valore”.  

Questo valore si calcola rivalutando la rendita catastale del 5% e moltiplicandola poi per 110 se è prima casa, per 120 in tutte le altre ipotesi.  

 

Per esempio, per l’acquisto di una “prima casa” da un privato con una rendita catastale di 500€:  

• Imposta di registro del 2%; la base imponibile su cui applicare l’imposta di registro è pari a: 500€ x 1.05 x 110 = 57.750,00€. Pertanto, l’imposta di registro sarà pari a: 57.750,00€ x 2% = 1.155,00 €.  

• Imposta ipotecaria fissa di 50,00 euro.  

• Imposta catastale fissa di 50,00 euro.  

  La stessa aliquota si applica anche a garage, cantine (se non già abbinate) e posti auto se di pertinenza.  

N.B. Ricorda che l’imposta di registro minima è sempre pari a € 1.000,00.  

 

Per l’acquisto di una “seconda casa” da un privato (persona fisica)  invece le imposte saranno:    

• Imposta di registro del 9%; la base imponibile su cui applicare l’imposta di registro è pari a: 500€ x 1.05 x 120 = 63.000,00€. Pertanto, l’imposta di registro sarà pari a: 63.000,00€ x 2% = 5.670,00 €.  

• Imposta ipotecaria fissa di 50,00 euro;   

• Imposta catastale fissa di 50,00 euro;  

Anche in questo caso la stessa aliquota si applica anche a garage, cantine e posti auto se sono di pertinenza della casa.  

 

-Acquisti da un’impresa?   

Le imposte ipotecarie, catastale e di registro in questo caso saranno fisse, mentre influirà la percentuale di iva applicata al prezzo della compravendita.  

 
L’iva si applica:  

• alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare)  

  

• alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).  

 

-Per l’acquisto della “prima casa” da un’impresa le imposte saranno:  

  

• Iva del 4% calcolata sulla cifra reale di acquisto (non sul valore catastale); se il prezzo pagato è di 100.000,00€, l’iva sarà 100.000,00€ x 4% = 4.000,00€.  

  

• Imposta ipotecaria fissa di 200,00 euro  

  

• Imposta catastale fissa di 200,00 euro  

  

• Imposta di registro fissa di 200,00 euro  

  

Anche in questo caso la stessa aliquota si applica anche alle pertinenze della casa.  

Imposte per l’acquisto di una “seconda casa” da una impresa o società immobiliare  

• Iva del 10% calcolata sulla cifra reale di acquisto (non sul valore catastale); se il prezzo pagato è di 100.000,00€, l’iva sarà 100.000,00€ x 10% = 10.000,00 €  

• Imposta ipotecaria fissa di 200,00 euro;  

• Imposta catastale fissa di 200,00 euro;  

• Imposta di registro fissa di 200,00 euro.  

  

La stessa aliquota si applica anche alle pertinenze della casa.  

Le imposte sono pagate al notaio al rogito e provvederà poi lui al versamento al momento della registrazione dell’atto.   

  

Costo del notaio per l’acquisto della casa  

Le tariffe notarili sono state abolite perciò non è possibile calcolare l’onorario del notaio in anticipo. Occorre mettersi in contatto con un notaio e chiedere un preventivo. È una cifra variabile che, solitamente oscilla tra 1.500 e i 2.000 euro.  

Spese accessorie per acquisto con mutuo  

Per il mutuo si stipula un vero e proprio atto pubblico sottoscritto in presenza di un notaio autorizzato ad attribuire pubblica fede all’atto ed è chiamato a:  

• Iscrivere l’ipoteca sull’immobile: l’ipoteca è un diritto reale di garanzia che consente al creditore di espropriare un bene immobile, sia esso di proprietà del debitore o di terzi, in caso di inadempimento del contratto di mutuo da parte del debitore.  

  

• Attribuire al contratto di mutuo il valore di “titolo esecutivo”: nel caso in cui il debitore non adempia al pagamento del mutuo, il creditore potrà procedere all’esecuzione forzata e avviare il procedimento senza una sentenza di condanna da parte di un giudice.  

  

-Le spese accessorie del mutuo sono:  

L’imposta sostitutiva per l’acquisto della prima casa è pari allo 0,25% del capitale erogato. In caso però di erogazione del mutuo si è tenuti anche al pagamento dell’imposta ipotecaria del 2% rispetto all’importo di iscrizione ipotecaria e a versare un’imposta di registro pari allo 0,50% di quest’ultima.  

Polizza assicurativa:  

L’unica polizza assicurativa obbligatoria per legge è quella che garantisce l’immobile da eventi quali scoppio e incendio. Si tratta di eventi che potrebbero compromettere l’esistenza, e quindi l’esigibilità, della garanzia reale posta a favore della Banca.  

Spese di istruttoria mutuo:  

Si tratta del compenso richiesto dalla Banca per la lavorazione della pratica di mutuo. Il costo è generalmente espresso in una percentuale che va dallo 0,50% all’1% dell’importo del mutuo. Potresti però anche trovarti di fronte a quote fisse proporzionali all’importo del finanziamento.  

Perizia:  

Prima di erogare un mutuo, la banca deve valutare se il valore dell’immobile su cui iscrivere ipoteca è congruo con l’importo del finanziamento. Per questo utilizza la perizia immobiliare, per valutare i diversi aspetti dell’immobile e ne stabilisce il valore, nonché, la corrispondenza tra lo stato reale del cespite e quanto risulta dai documenti (catastali e urbanistici), segnalando eventuali abusi.  

Il costo della perizia può variare ma generalmente si attesta in un range di prezzo tra €200 e €350.  

Onorario del notaio per il mutuo:  Come detto in precedenza, le tariffe notarili sono state abolite e non è possibile calcolare il suo onorario in anticipo. Pertanto, occorre mettersi in contatto con il notaio a cui si desidera affidare la pratica e richiedere un preventivo. È una cifra che solitamente oscilla tra 1.500 e i 2.000 €  

 

-Attivazione delle utenze  I costi di voltura variano in base alla regione e all’azienda erogatrice del servizio.  

N.B. Chiedi al proprietario, se possibile, di non staccare le utenze qualora fossero attive così da evitare anche i costi del nuovo allaccio.  

 

-Mediazione dell’agenzia immobiliare  Qualora l’acquisto avvenga per mediazione di un’agenzia immobiliare, dovrai considerare il compenso provvigionale che verrà concordato per l’attività di intermediazione.  

Il compenso varia in maniera soggettiva e in base alla complessità dell’operazione e,   di questo importo, puoi portare in detrazione il 19% per un massimo di 1.000€.  

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