SI PUÒ VENDERE UN IMMOBILE PROVENIENTE DA UNA DONAZIONE?
COME?
Prima di analizzare la fattibilità per una casistica del genere approfondiamo meglio questo concetto:
-Cos’è la donazione?
Secondo l’art. 769 del codice civile è un contratto con il quale una persona (detto donante) trasferisce per spirito di liberalità un bene patrimoniale o un proprio diritto ad un’altra persona (detto donatario).
Come previsto dall’art. 771 del codice civile la donazione può comprendere tutti i beni presenti del donante, inclusi i beni immobili, ma non può avere ad oggetto beni futuri.
Per poter donare è necessario avere la piena capacità di disporre dei propri beni, per cui, la regola generale prevede che gli interdetti, gli inabilitati e gli incapaci naturali, non possono disporre per donazione, così come i soggetti sottoposti ad amministrazione di sostegno se sono stati privati di tale capacità dal giudice.
La donazione, per essere valida, va fatta sotto forma di atto pubblico redatto da un notaio o da altro pubblico ufficiale legittimato ad attribuire al documento pubblica fede.
La legge richiede anche che la donazione sia rogata dal notaio alla presenza, irrinunciabile, di due testimoni (artt. 48 e 50, l. 16 febbraio 1913, n. 89).
Una volta perfezionata, la donazione non può essere revocata (quindi resa inefficace) salvo per due gravi motivi:
-l’ingratitudine del donatario
– la sopravvenienza di figli (art. 800 c.c.)
Ma quindi il donatario può ritenersi libero di vendere l’immobile ricevuto per donazione?
La risposta è Sì.
Il proprietario di un bene, infatti, può sempre farne ciò che reputa più opportuno, anche qualora il bene immobile lo abbia ricevuto per donazione.
Allora come mai c’è tanto allarmismo dietro le compravendite con provenienza una donazione?
In primo luogo perché le banche non danno la loro disponibilità per finanziare immobili aventi per provenienza un atto di donazione.
Secondo poi per la revocabilità della stessa.
Infatti, una donazione può essere revocata entro 20 anni dalla trascrizione dell’atto di donazione oppure entro 10 anni dalla morte del donante.
Il rischio maggiore potrebbe verificarsi proprio con la CONTESTAZIONE da parte di uno degli eredi legittimari perché, di fatto, qualora siano state lese le proprie quote di legittima, può chiedere la restituzione del bene rifacendosi anche sull’acquirente terzo.
Vista la fattibilità dell’operazione e le relative possibili problematiche, andiamo ad analizzare quelle che possono essere le soluzioni per renderla non solo fattibile ma anche sicura.
La prima soluzione è rappresentata da una dichiarazione scritta di rinuncia all’azione di riduzione da parte dei legittimari nei confronti dell’acquirente dell’immobile donato.
La seconda soluzione possibile è sottoscrivere una polizza assicurativa “donazione sicura” o un’assicurazione all’atto di acquisto e può farlo sia l’acquirente che il venditore.
Una polizza di questo tipo copre il rischio gravante sull’acquirente in caso di vittorioso esperimento dell’azione di restituzione da parte di terzi legittimari.
Secondo l’articolo 563 del codice civile, infatti, il terzo acquirente può liberarsi dall’obbligo di restituire l’immobile acquistato al legittimario leso, “pagando l’equivalente in danaro”.
La polizza assicurativa può essere stipulata o al momento in cui viene perfezionata la donazione dell’immobile, da parte del donatario o anche nel momento in cui si perfeziona l’acquisto da parte di un terzo avente causa dal donatario.
La stipula di una polizza assicurativa, è sicuramente il rimedio più efficace per tutelarsi sia per l’acquisto di un immobile donato, sia in caso di vendita di un immobile ricevuto in donazione dove il rischio effettivamente sussiste.
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