IL CONTRATTO TRANSITORIO FASULLO DIVENTA AUTOMATICAMENTE UN 4+4
“Ho un inquilino, ma gli ho sempre fatto il contratto anno per anno”
Il contratto di locazione transitoria, la cui durata può variare da uno a diciotto mesi, non può essere utilizzato se non sussistono le condizioni previste dalla legge.
Qualora quindi, avessi stipulato un contratto di anno in anno con un inquilino senza i giusti requisiti, esso dev’essere ricondotto nell’ambito dell’ordinario contratto di locazione, ossia nel classico 4+4.
La Suprema Corte di cassazione con la sentenza n. 4075 depositata in cancelleria il 20 febbraio 2014 ha stabilito ciò:
I contratti di locazione ad uso abitativo sono disciplinati, principalmente, dalla legge n. 431/98 e dai decreti attuativi della medesima.
La legge n. 431 (artt. 2,3 e 4) prevede quattro distinte tipologie contrattuali:
- a) il contratto ordinario a canone libero, altrimenti detto 4+4;
- b) il contratto concordato (3+2)
- c) il contratto di locazione transitoria (da 1 a 18 mesi)
- d) il contratto per studenti universitari. (da 6 mesi a 3 anni)
(I numeri citati rappresentano la durata in anni.)
I contratti si rinnovano automaticamente a meno che:
– il locatore non eserciti il diritto di recesso (massimo 6 mesi dalla scadenza) per motivi particolari.
-il conduttore per motivi gravi o meno eserciti il diritto di recesso. Al conduttore è sempre garantito il recesso (ai sensi della legge n. 431/98) con sei mesi di preavviso.
Al termine del periodo di rinnovo automatico il contratto prosegue, se nessuno fa nulla, per uguale durata.
Entrambe le parti posso comunicare disdetta o concordare la prosecuzione della locazione ma a nuove condizioni.
Cosa invece dice la normativa per i contratti di locazione transitoria?
Per i contratti di locazione transitoria (e non solo) la legge in esame rinvia ad un decreto ministeriale (d.m. 16 gennaio 2017). (https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2017/03/15/17A01858/sg)
Tale decreto, all’art. 2, specifica che i contratti di locazione transitoria possono avere durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi.
Il decreto prevede che la causa della transitorietà debba essere adeguatamente motivata e la relativa documentazione debba essere allegata al contratto.
Sempre nell’articolo 2 viene specificato che questo genere di accordi, deve essere concluso esclusivamente utilizzando il tipo di contratto (Allegato B del medesimo decreto 16 gennaio 2017).
Che conseguenze ci sono in caso di illegittima applicazione delle norme riguardanti i contratti di locazione transitoria o per studenti universitari?
-Se non si agisce correttamente, per illegittimo ricorso agli istituti in esame, il contratto va portato nell’ambito della disciplina ordinaria, quindi, quell’accordo dev’essere considerato un normale contratto 4+4.
-In caso la locazione non venga registrata scatta la nullità per i contratti stipulati dopo il 1° gennaio 2005.
Sulla transitorietà non si scherza
Deve esistere e persistere per tutta la durata dell’accordo e del suo eventuale rinnovo oltre ad essere debitamente documentata.
Un esempio?
Il proprietario di un immobile chiedeva il rilascio dello stesso a seguito della scadenza del contratto transitorio mentre il conduttore affermava che quell’accordo doveva essere considerato un contratto 4+4 e come tale riteneva d’aver diritto a restare nell’alloggio (Da non perdere: Nullo il contratto di locazione se concluso verbalmente).
In primo grado il Tribunale dava ragione al proprietario, mentre il giudizio d’appello ha favorito il conduttore che inizialmente condannato al rilascio dell’immobile, vedeva poi accolte le proprie ragioni.
Da qui il ricorso in Cassazione del locatore.
Ricorso rigettato. Si legge in sentenza che “ai fini di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria a norma del combinato disposto di cui all’art. 5 legge n. 431/98 e D.M. 30 dicembre 2002, occorre la sussistenza delle seguenti condizioni:
- la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore;
- l’allegazione, al contratto, di un’apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza;
- la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine.
In definitiva, o ricorrono tali condizioni e si soddisfano le dette modalità, volte a giustificare obbiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria oppure, quali che siano le cause del mancato soddisfacimento dei presupposti contemplati, il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria con l’ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti richiesti, va ricondotto nell’alveo dei contratti di cui all’art. 2 commi 2 e 3 legge n.431/98″ (Cass. 20 febbraio 2014, n. 4075).
Che cosa deve intendersi quindi per transitorietà?
Tutte quelle circostanze che giustificano la necessità di una stipula di un contratto breve per obiettive condizioni delle parti, quali, ad esempio, la ristrutturazione dell’abitazione principale, ragioni di lavoro, ecc.
*******************************
Se sei interessato a questi argomenti seguimi sui miei canali social e sul mio blog www.ldrealestate.it, troverai un’ottima bussola per orientarti nel campo immobiliare.
*******************************
Hai una problematica simile? Hai bisogno di aiuto sui contratti?
Contattami ora per una consulenza immobiliare: 3277698673
Oppure scrivimi direttamente su Whatsapp
Ti aspetto!
*******************************
Se devi affrontare una vendita e non sai come muoverti o semplicemente vuoi approfondire questi argomenti, scarica gratuitamente la piccola guida che ho scritto e non esitare a contattarmi per una consulenza, sarò felice di aiutarti personalmente