AFFITTI LA TUA CASA? 10 PRATICHE DA ATTUARE PER EVITARE PROBLEMI E ANSIE INUTILI
Hai una seconda casa e stai pensando di affittarla?
Vuoi acquistare un immobile da mettere a reddito come investimento, ma hai dubbi sull’affitto?
Non di rado mi è capitato di sentire frasi come “con l’affitto ci sono sempre un sacco di beghe” o ”preferisco tenere la mia seconda casa sfitta per evitare problemi”
È innegabile che un affitto, proprio per il rapporto prolungato nel tempo che implica tra due soggetti estranei (e con esigenze e idee diverse), possa portare rogne.
Molte rogne!
Finiscono anche le relazioni tra le migliori coppie, quindi, è comprensibile che si possano inasprire i rapporti tra locatore e locatario.
Ecco perché voglio consigliarti 10 buone pratiche da attuare se vuoi affittare casa e non avere problemi.
1) VERBALE DI CONSEGNA PRIMA E DOPO:
-Il verbale di consegna è quel documento che accompagna il contratto di affitto nel quale è bene segnalare, prima dell’inizio della locazione, lo stato in cui si trova l’immobile, gli infissi e degli elementi di arredo lasciati a disposizione dell’inquilino.
-Al termine dell’affitto, un verbale di riconsegna – accompagnato dal verbale di consegna, completo di tutti i particolari e magari con fotografie degli aspetti più salienti (nel quale, ad esempio, sia segnalata la presenza di elementi di arredo già usurati o non in buono stato) permette di ricostruire con precisione e confrontare al momento della disdetta del contratto di affitto, lo stato dell’appartamento all’inizio del contratto di affitto e quello attuale.
Per alcuni è uno scrupolo eccessivo ma in realtà è un passaggio fondamentale per ridurre le liti tra proprietario e inquilino a fine locazione, soprattutto evita discussioni come quelle riguardanti i mobili messi a disposizione: “erano già rovinati o si sono rovinati durante il corso del contratto?”
Non è affatto da poco soprattutto quando si tratta di un motivo di riconsegna del deposito cauzionale da parte del padrone di casa all’inquilino uscente.
2) SCEGLI UNA TIPOLOGIA DI CONTRATTO IN LINEA CON LE TUE ESIGENZE:
Affitto di lunga durata a canone libero o concordato?
Affitto breve?
Oppure un affitto transitorio? Con di durata pari a sei mesi? Un anno?
È molto importante la scelta della tipologia di contratto anche perché avrà un impatto notevole sulle tasse da pagare.
La scelta avrà poi un importante effetto anche sul target di inquilini che si avvicineranno all’immobile da affittare.
Ogni soluzione ha i suoi pro e i suoi contro, starà a ciascuno scegliere quella più idonea alle proprie esigenze.
Ad esempio gli affitti brevi sono ottimi se non vuoi legarti ad un inquilino per lunghi periodi. Il rischio di dover sfrattare l’inquilino diventa praticamente assente e la redditività dell’immobile, in alcune situazioni, può risultare più elevata rispetto all’affitto residenziale.
Logicamente questa tipologia di contratto ha anche aspetti legati ai servizi di pulizia, lavanderia e check-in da non sottovalutare. Non a caso si sta diffondendo molto la figura del property manager per la gestione di case vacanza.
Per chi, invece, preferisce un reddito costante e meno impegno, l’affitto residenziale è e rimane l’opzione giusta.
Un contratto di affitto a canone concordato con la cedolare secca garantisce un risparmio fiscale non indifferente: 10% di imposte sul reddito, niente imposte di bollo né di registro, IMU ridotta del 25% sull’immobile affittato.
I rischi più noti però, come quello di non venire pagati dell’inquilino o di trovare danni all’appartamento al termine dell’affitto, purtroppo ad oggi ancora sussistono.
La scelta di un contratto transitorio, invece, avvicinerà lavoratori temporanei come insegnanti che hanno avuto una cattedra lontano da casa a differenza di un contratto di affitto 3+2 o un contratto di affitto 4+4 che agevolano, invece, single o famiglie con esigenze abitative più classiche.
3) SELEZIONA L’INQUILINO:
Verificare se si presenta bene e se può sembrare una persona affidabile, almeno a prima vista, non è sufficiente.
È utile richiedere perlomeno la dichiarazione dei redditi degli ultimi anni, per verificare se abbia un reddito costante che possa, almeno riguardo al suo passato, darti un segnale di affidabilità.
Rivolgiti ad un’agenzia specializzata che ti permetta di fare un’analisi completa della solvibilità dell’inquilino, grazie a strumenti di monitoraggio del merito creditizio che ha a disposizione chi fa questo lavoro.
Il passato non prevede il futuro, è vero, ma queste indagini ti faranno accendere campanelli di allarme riguardo a certe persone piuttosto che ad altre.
4) ASSICURAZIONE CONTRO OGNI RISCHIO LEGATO ALL’AFFITTO:
Un inquilino con un posto di lavoro fisso oggi, non potrà mai garantirti che non si troverà magari davanti ad un licenziamento un domani: le aziende vanno in crisi, i lavoratori possono venire licenziati, le cose possono cambiare.
Per fortuna oggi ci sono, a disposizione di ogni proprietario, robuste protezioni a tutela del proprio investimento.
Puoi stipulare infatti assicurazioni che coprano:
-il rischio di morosità dell’inquilino, qualora questo smetta di pagare una o più mensilità di affitto
-le spese legali per gestire la procedura di sfratto nei confronti dell’inquilino inadempiente
-i danni che l’inquilino dovesse lasciare all’immobile al termine della locazione
Oggi questa forma di auto-tutela diventa sempre più indispensabile.
5) DEPOSITO CAUZIONALE, GARANZIA MA SOPRATTUTTO DETERRENTE :
Il solito deposito cauzionale come protezione in caso di morosità dell’inquilino, danni, etc. potrebbe non essere sufficiente.
Due o tre mensilità di deposito cauzionale non bastano in caso di danni considerevoli arrecati all’immobile o per coprire le mensilità di affitto non pagate, per non parlare del caso in cui si dovesse procedere ad uno sfratto e attendere la relativa esecuzione.
Si tratta comunque però di un importo che fa comodo, in aggiunta alle altre garanzie con cui ci si protegge.
Rappresenta soprattutto un ottimo deterrente a comportamenti disattenti dell’inquilino durante la locazione.
Sapere che quella somma verrà restituita per intero se filerà tutto liscio e l’appartamento verrà lasciato nello stesso stato in cui era stato consegnato in origine, farà sì che l’inquilino farà più attenzione alla cura degli infissi e dell’arredamento.
6) PRATICHE CONTRATTUALI E FISCALI:
Se, come tante persone, non ti occupi quotidianamente di stilare e registrare contratti di affitto, affidati ad un professionista, ti terrà lontano da più di un grattacapo.
Versamenti di imposte, mancati o tardivi, portano a sanzioni che possono essere più o meno leggere.
Oltre alle spese, la briga di dover gestire tutto questo rende conveniente lasciar fare queste cose a chi le sa gestire (facendolo quotidianamente) e stare dalla parte del sicuro.
Allo stesso modo in caso di fai-da-te in fase di stipula del contratto.
Conoscere le regole delle diverse tipologie contrattuali non è semplice (a volte neppure per chi lavora in quest’ambito) e potresti erroneamente inserire formule irregolari e impugnabili dall’inquilino in sede di giudizio.
Meglio non rischiare!
Un agente immobiliare specializzato gestirà la cosa velocemente, evitandoti contestazioni da parte dell’inquilino o accertamenti fiscali dell’Agenzia delle Entrate.
Nessuna rogna, nessuna sanzione, massima tranquillità: perché complicarti la vita?
7) QUESTA CASA NON È UN ALBERGO!
Non è purtroppo una rarità che un immobile, una volta affittato ad una persona o a una coppia, diventi l’alloggio di una moltitudine di persone ospitate stabilmente dal conduttore originario.
È molto importante avere l’accortezza di inserire nel contratto una clausola con cui si delimita l’identità delle persone che possono prendere la residenza nell’alloggio.
Qualora, a seguito di controlli, venisse accertato il proliferare di persone ospitate in pianta stabile nell’immobile affittato, il proprietario avrebbe così il pieno diritto di richiedere lo sfratto per grave inadempienza dell’inquilino, colpevole di aver violato le previsioni contrattuali.
8) TERMINI DI DISDETTA ADEGUATI A RIAFFITTARE LA CASA A NUOVI INQUILINI:
1 anno? 6 mesi? Non è per forza necessario un termine così lungo di preavviso da richiedere all’inquilino in caso volesse dare disdetta dal contratto di affitto per gravi motivi.
Tuttavia, stare sicuro quanto a tempistiche di recesso richieste al conduttore non fa male.
Alcuni pattuiscono anche meno di 3 mesi di preavviso, ma potrebbe essere “rischioso” visto che per riaffittare casa potrebbe servire un po’ di tempo e si rischia di non riuscire a riaffittare tempestivamente a nuovi inquilini.
Se l’obiettivo è massimizzare la redditività dell’investimento, meno tempo l’immobile resterà sfitto più si guadagna.
9) REGOLAMENTO CONDOMINIALE:
Il proprietario non è certo responsabile del comportamento eventualmente poco rispettoso dei propri inquilini. Ci mancherebbe!
Però a metterci la faccia durante le riunioni condominiali è il proprietario e se è consuetudine degli inquilini utilizzare comportamenti poco corretti all’interno dello stabile come: irradiare le zone comuni di odori sgradevoli, far sgocciolare la biancheria sui balconi altrui oppure parcheggiare le biciclette negli spazi comuni o davanti ai cancelli altrui, non mi aspetterei comunque una bella assemblea di condominio per quel proprietario.
A te, caro proprietario, resta però il dovere di promuovere le principali norme del regolamento di condominio ai nuovi inquilini così da agevolarne il rispetto.
L’inquilino a cui affitti casa potrebbe non avere particolare dimestichezza con la vita di condominio e anche se fosse abituato, potrebbe non conoscere nello specifico le pattuizioni di quello specifico stabile.
Questo consentirà a lui, se vuole, di partire col piede giusto nei confronti degli altri condomini, e a te di avere assemblee condominiali più tranquille!
10) BUONI RAPPORTI E COLLABORAZIONE:
“La gentilezza salverà il mondo.”
Un rapporto cordiale, leale e di fattiva collaborazione con l’inquilino, ti aiuterà a sbrogliare anche le matasse più aggrovigliate.
Il più delle volte un inquilino che percepisce che il padrone di casa come una persona rispettabile, gentile e collaborativa, risponderà a questo atteggiamento positivo con un atteggiamento altrettanto positivo.
E questa può essere la chiave di volta per la ricerca di una pacifica coesistenza sia quando non ci sono situazioni critiche, sia quando queste, è inevitabile, si presentano.
La caldaia che si rompe, o la comparsa di macchie di umidità o muffa alle pareti, la rottura di componenti idraulici…
Sono dei classici, no?
Tutti gli interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria, sono terreni di scontro tra proprietario e inquilino.
Esistono tabelle che permettono di individuare, in linea generale, a chi spetta un determinato intervento di manutenzione, se all’inquilino o al proprietario, ma, se la persona cui compete l’intervento si rifiuta di mettere mano al portafoglio?
La situazione inevitabilmente degenera.
Litigare è facilissimo, tanto più se i rapporti già non sono proprio idilliaci.
È sempre meglio che ti dimostri disponibile a reinvestire parte del ricavato nell’immobile, quando emerge una effettiva manutenzione straordinaria che rischia di compromettere il benessere del locatario.
In questo modo eviterai che il tuo inquilino sia sempre pronto a dar battaglia per qualsiasi cosa (anche le più inutile) e che risulti altrettanto gentile e collaborativo.
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