Cosa comporta sbagliare il prezzo di richiesta? È proprio vero che a “ribassare si fa sempre in tempo” ?

Il primo step se vuoi vendere il tuo immobile è individuare il giusto valore di mercato, ovvero il prezzo più probabile che un ipotetico acquirente è disposto a spendere per la tua proprietà.

Tutto ciò, per essere il più schietto possibile, esclude qualsiasi tipo di ‘’valore affettivo’’ che tu possa riporci; inutile anche far riferimento al tuo prezzo di acquisto, riconducibile ad un momento di mercato diverso. Le valutazioni, così come le vendite, si effettuano ‘’a corpo e non a misura’’, ciò significa che vengono considerati aspetti intrinseci ed estrinseci come: la metratura, la zona in cui si trova, la tipologia, la qualità delle rifiniture, l’esposizione e gli affacci, il piano, (ecc.) e vengono contestualizzati nel preciso momento di mercato in cui ci si trova.   

Perciò, per individuarlo hai bisogno di una valutazione che solo un professionista del settore può darti, non un tuo vicino di casa, un amico, un parente o un conoscente.   

Non è detto neanche che sia corretta , come invece molte volte si pensa, quella redatta da ingegneri, architetto o geometri, che per quanto fenomenali possano essere dal punto di vista tecnico, spesso non hanno nulla a che fare con il commerciale e, quindi, non sanno riconoscere il giusto valore di mercato.   

A loro, senza dubbio, potrai però far controllare tutta la documentazione della casa e farti aiutare qualora non fosse tutto in regola.  

Ma perché è così importante individuare da subito il giusto valore di mercato? Sbagliarlo cosa può comportare?  

Cerchiamo di analizzare meglio la situazione.  

Il mercato come saprai si basa sull’incontro tra le esigenze di un acquirente e di un venditore e questo vuol dire che dietro ad un prezzo, che sia di vendita o di acquisto, c’è sempre appunto un’esigenza, un motivo forte.  

Voglio svelarti alcuni di quelli che sono i dialoghi interni di un potenziale acquirente in questo periodo di mercato.  

Ad oggi tutti i potenziali acquirenti sono consapevoli che sul mercato si trovano molte più case in vendita rispetto a quelli che sono i compratori effettivi ed è sempre più difficile, quindi, che scelgano una delle prime case che vedono, avendone appunto molte a disposizione.   

La ricerca si protrae per mesi, per alcuni a volte anche per qualche anno e questo perché sono sempre in attesa che esca in vendita la soluzione ideale per loro.  

In pratica arrivano a conoscere a memoria tutti gli annunci immobiliari presenti sui vari portali ad un certo punto.  

Questo secondo te cosa comporta? Quale può essere l’atteggiamento di fronte ad un annuncio che mese dopo mese resta fermo sul mercato e poi piano piano inizia ad abbassare il prezzo?  

È semplice, penseranno che ti sia reso conto di non riuscire a vendere casa e quindi possono aspettare che tu abbassi ulteriormente fino a che non arrivi al prezzo da loro desiderato, o ancor peggio penseranno che probabilmente ti sia successo qualcosa e ritrovandoti ad aver bisogno di soldi possono sentirsi liberi di sottoporti offerte stracciate che prima o poi accetterai.  

Sono questi i messaggi che si mandano ribassando il prezzo più volte, magari in un modo e in un momento sbagliato.  

Ma quindi è sbagliato fare ribassi?  

L’errore può starci, così come è lecito fare dei tentativi, ma sappi che aspettare troppo oppure fare vari ribassi farà rimanere il tuo immobile nel mucchio tra quelli che i potenziali acquirenti inizialmente scartano per il prezzo e li indurrà soltanto poi, una volta che avrai mostrato la tua disponibilità ad abbassare la richiesta, a sottoporti offerte sempre più misere.  

È una tattica usata anche da molti agenti ormai da tanti anni: acquisiscono l’incarico a qualsiasi prezzo e poi ti prendono per sfinimento (sotto stress come non mai) chiedendoti prima vari ribassi fino poi a sottoporti offerte veramente ridicole.  

Quello che posso dirti è che personalmente sono da sempre assolutamente contrario a troppi ribassi, proprio per i motivi di cui ti ho appena parlato.  

Il prezzo di partenza deve essere più vicino possibile a quello che rispecchia il mercato e di ribasso non ne andrebbe mai fatto più di uno (e con un criterio preciso).  

È chiaro che il mercato si muove e può variare velocemente e, qualora sopraggiungessero variazioni non calcolabili all’inizio, come per fare un esempio, una nuova legge che varia l’andamento del mercato come già successe in passato, puoi soltanto andare ad adeguarti al nuovo andamento ed aggiornare il prezzo.  

A questo punto poi subentra, chiaramente, la bravura di chi ti sta seguendo la vendita, nell’aggiornarti e nel riportarti quanto prima quello che sta accadendo, così da farti muovere correttamente e con le giuste tempistiche, evitando di far finire la casa dispersa nel mucchio dei ‘’ fuori prezzo “ che fungono soltanto da specchietto per le allodole per far vendere prima altri immobili.  

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