DIRITTO DI PRELAZIONE DELL’INQUILINO – [ Cos’è ? Come funziona? ]
Il diritto di prelazione consiste nel diritto di essere preferiti ad altri nella conclusione di un contratto e nei contratti di locazione, grazie all’art. 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392, è previsto un diritto di prelazione a favore del conduttore per l’immobile concesso in locazione qualora questo sia alienato.
Il contratto di locazione ad uso abitativo ha, normalmente, la durata di 4 anni con la possibilità di rinnovarli automaticamente per la medesima durata.
La legge consente al proprietario di impedire il rinnovo soltanto in alcune specifiche circostanze.
Ad esempio, il proprietario può evitare il rinnovo del contratto qualora abbia intenzione di destinare l’immobile a uso (che sia abitativo, artigianale, commerciale o professionale) proprio o del coniuge, dei genitori, dei figli e di tutti i parenti entro il secondo grado.
Un altro esempio potrebbe essere qualora abbia intenzione di vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In questo caso però il proprietario deve necessariamente riconoscere all’inquilino, il diritto di prelazione sulla predetta vendita.
In altre parole, deve essere concessa al conduttore la possibilità di acquistare l’immobile locato prima ed a preferenza rispetto a tutti gli altri.
-N.B. Questo soltanto entro la prima scadenza del contratto, ovvero nei primi quattro anni, a meno che non sia specificato diversamente nel contratto stesso.
Quali sono i passi per la procedura?
Prima di tutto il locatore deve notificare, mediante lettera raccomandata (o tramite ufficiale giudiziario) scritta di suo pugno o da un avvocato con procura, la sua volontà di vendere la casa.
In questa lettera va espresso l’invito all’esercizio o meno al diritto prelazione, il prezzo e tutte le altre condizioni per il trasferimento di proprietà.
Questa comunicazione va fatta anche nel caso in cui si sia effettuato un preliminare/compromesso con altri.
N.B. Non occorre notificare né il compromesso né il nominativo o i riferimenti del promissario acquirente, soltanto la raccomandata contente quanto detto precedentemente.
È chiaro però che restano comunque in essere le responsabilità del venditore, a preliminare firmato, anche qualora l’inquilino dovesse poi esercitare la prelazione.
Per questo è bene, prima di sentirsi o accordarsi con chiunque altro, accettarsi della volontà o meno dell’inquilino di far valere il proprio diritto.
se l’inquilino dichiara di voler esercitare il diritto di prelazione, le parti hanno l’obbligo di stipulare il contratto definitivo davanti al notaio entro 30 giorni decorrenti dal 60° giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione del locatore.
Qualora l’inquilino comunichi (è sempre bene farselo mettere per iscritto) di rinunciare all’acquisto, il proprietario può vendere a chi vuole.
Cosa succede se il proprietario non rispetta il diritto di prelazione?
È bene precisare che, se il locatore non rispetterà il diritto di prelazione, ad esempio vendendo l’appartamento locato senza avvisare il conduttore, questi potrà esercitare il diritto di riscatto nei riguardi dell’acquirente dell’immobile e/o dei successivi, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto.
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