PERCHÉ AFFIDARE UN INCARICO IN ESCLUSIVA? A cosa vai incontro affidando il tuo immobile a più agenzie?

PERCHÉ AFFIDARE UN INCARICO IN ESCLUSIVA?   

Si è diffusa negli anni una strana credenza: se affido la mia casa a più agenti di più agenzie, senza dare l’esclusiva a nessuno, la venderò sicuramente prima.  

Ti è mai capitato, scorrendo tra i vari annunci immobiliari, di notare una casa pubblicizzata da più agenzie? Che impressione ti ha fatto?  

Voglio raccontarti le sensazioni che, negli anni, diversi clienti (potenziali acquirenti) hanno avuto, e alcune delle domande che mi hanno posto di fronte a situazioni del genere:  

• “Ho visto che hai venduto quella villa che avevi preso in esclusiva.  

Tempo fa la vedevo pubblicizzata da più agenzie, ed è rimasta sul mercato a lungo. Dimmi la verità, che problemi aveva? “ 

Nello specifico questa situazione è in riferimento ad una villa sita nelle campagne di Oriolo Romano (VT) che ho venduto recentemente.  

Questo è soltanto uno degli esempi di ciò che scatta nella testa dei potenziali acquirenti alla vista di una proprietà pubblicizzata da più agenzie e, magari, in contemporanea anche dal proprietario stesso.  

Ma d’altronde tu cosa penseresti vedendo lo stesso immobile pubblicizzato con foto diverse, descrizioni diverse e dove talvolta anche le metrature ed i prezzi non combaciano.

Senza considerare che ogni agenzia poi chiede una provvigione diversa per l’acquirente.  

È tutto diverso perché ogni agente ed ogni agenzia lavora in modo diverso, c’è chi lavora con forbici di trattabilità più ampie e chi meno, c’è chi chiede la provvigione solo ad una delle parti, c’è chi valorizza l’immobile in pubblicità e chi no, c’è chi è attento alla descrizione e chi no.   

E così via.  

A quel punto da chi comprarla? Da quello che mi fa pagare meno la provvigione? Da quello che la pubblicizza con una metratura più ampia o ad un prezzo inferiore?  

Quello che si genera agendo così è soltanto una grande confusione negli occhi di chi guarda che porta ad ottenere l’effetto contrario di quello desiderato.   

Chi si sentirebbe tranquillo ad acquistare una casa in una situazione simile?  

Altro aspetto che scatta nella testa dei potenziali acquirenti nel momento in cui notano che la tua casa è in pubblicità con molte agenzie, è pensare che magari hai bisogno di soldi e per questo stai facendo lavorare più agenzie possibili cercando di vendere nel minor tempo possibile.   

Magari non è vero, ma bisogna comunque tenere in considerazione la psicologia di chi vuole acquistare visto che è lui/lei che poi ti farà l’offerta, ed in condizioni del genere sarà molto probabilmente a ribasso.  

Ora la vera domanda sarebbe: “perché alcune agenzie ancora lavorano così?”  

Voglio limitarmi a dirti che un vero professionista mette in campo una strategia e fa azioni ben precise (spendendo soldi) per arrivare alla vendita nei tempi stabiliti; quindi, non metterebbe mai un suo annuncio in pubblicità vicino a quello degli altri competitor che vanno ad inficiare sul suo operato.  

(Nella piccola guida che ho scritto, questo aspetto viene ampliamente spiegato). 

Senza esclusiva inoltre difficilmente verrà ben controllata tutta la documentazione dall’inizio anche perché su questo aspetto c’è chi è più attento e chi lavora ancora ‘’alla vecchia maniera’’.  

Inoltre, se deve diventare una gara a chi la vende prima, ogni agenzia penserà prima a portarvi più clienti possibili tentando la fortuna piuttosto che “perdere tempo” a controllare i documenti.  

Nel momento della proposta poi che si fa se nessuno è stato ben oculato a riguardo?  

Questo non te lo dicono così come non ti dicono che la legge Italiana prevede che “Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite, anche se l’affare non è stato concluso” nell’articolo 1756 del codice civile.  

Ciò significa che ogni agenzia incaricata, anche verbalmente, ha diritto a richiederti un rimborso spese anche in mancata conclusione dell’affare.  

Ovviamente queste spese devono essere tutte dimostrate, ma immaginati in un periodo di tempo che va magari dai 6 mesi ad un anno di incarico, per due, tre o quattro agenzie che ci hanno lavorato, i soldi da dare non saranno pochi.  

Se l’acquirente dovesse poi vedere casa con tutte le agenzie che l’hanno pubblicizzata diventerebbe un bagno di sangue. Questo perché, se compra dovrebbe pagare una provvigione sola diviso tutte le agenzie con cui ha avuto rapporti.   

Prova ad immaginare come può sentirsi un acquirente di fronte al caos che possono generare più agenzie che devono dividersi la provvigione e magari poi chi ha poi effettivamente concluso la trattativa non è neanche d’accordo perché la vorrebbe tutta per sé…  

Ogni situazione poi è diversa ed in alcuni casi il giudice può riconoscere il pagamento della provvigione soltanto all’agenzia che ha portato a termine l’affare.   

Ma resta il fatto che se fossi l’acquirente mi andrei a comprare un’altra casa visto che comunque viviamo un periodo di mercato in cui le case in vendita non mancano e sfumerebbe un’altra volta la tua opportunità di vendita.  

Per questo, piuttosto apprezzo molto di più, passando da un estremo all’altro, chi sceglie di provare a fare tutto da solo per non pagare niente a nessuno.  

Ma questo è un altro argomento che ho approfondito nella piccola guida che ho scritto ‘’TUTTO QUELLO CHE TI OCCORRE SAPERE SE DEVI VENDERE CASA’’  

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Se devi affrontare una vendita e non sai come muoverti o semplicemente vuoi approfondire questi argomenti, scarica gratuitamente la piccola guida che ho scritto e non esitare a contattarmi per una consulenza, sarò felice di aiutarti personalmente.  

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